福州市中心的黃金路段有一間大坪數店面，房東看準了這個店的潛力，捨不得出租，反正自己也很有錢，就打算自己投資開日本料理餐廳，心裡打的如意算盤是：「這個店面那麼漂亮，旁邊又是大超市，附近一堆餐廳的生意都很好，我這店一定是賣什麼都會賺的。」結果呢！開業後生意好慘，老闆他自己也不知道原因何在？
【再好的店面也要選對業種】
這個店經過一年的虧損，老闆把日本風格裝潢全部拆掉，改賣福州菜，結果生意好到爆，不但自己空間不夠用，還把隔壁租下來，這個案例再次證明~「再好的店面也要選對業種」。
常常有人找我去看店面可以賣什麼？我有幾個評估邏輯，先把這個地區的人口屬性研究好，他們的消費習性(需求商品)、收入高低、品味方向等等，然後把商圈區內的所有商店的業種都調查出來，看看缺哪一種？我舉例，這個商圈有一家火鍋店生意超好的，那麼你要不要也開火鍋店？來跟他硬碰硬？
如果要開火鍋店，要考慮有所區隔，若開其他種類的餐飲是否可行？要看這區域的消費族群屬性，例如福州市區那家店，為何賣福州菜比日本料理好？專業度不是問題，這一定是當地人的偏好屬性問題，可能老闆認為很多人都在賣福州菜，所以他就避開，其實不是這樣想的，你的地點及空間氛圍不同啊！
【怎麼沒怪自己不爭氣】
我家附近有一個店面，地點還算可以，十年來換了超過二十位房客，開過早餐店或是便當店、麵店、飲料店，最短一週內就搬了，招牌還是全新的，每個來租的小吃創業者都用試試看的心態，所以沒有裝潢，只有放一台料理車，有的連桌椅都用現成的，為何會失敗？因為沒那個「氛圍」。
終於有一位租方很不一樣，他一來就大裝潢，好有氣派，我看在眼裡心想：「這傢伙有沒有去算命？這麼大氣？不怕死？」自從開幕之後每天門庭若市，生意好好喔！至今已經開了兩年，我看他是穩定住了。
所以了，這個地點不是不能做，要看你怎麼做，你是那個咖嗎？不要自己做不起來，就怪地點不好，怪景氣不好，怪東怪西，就是沒怪自己不爭氣！
【不專業的不要碰】
你有沒注意到有很多開在偏僻地區的餐廳照樣是門庭若市？你敢嗎？這是因為人家的品牌有那個號召力，說起來，品牌的迷失有下列幾種；
一是你有多大的名氣？這名氣是因為話題性的關係，或是商品確實太棒了，請分清楚。二是品牌的大小不見得跟指名度成正比，名氣歸名氣，買不買是另一回事，三是品牌的魅力有吸引力的大小，顧客會不會大老遠去你的店消費？這就是一翻兩瞪眼的大考驗，你敢翻牌嗎？
開在黃金地段靠路過人潮，用租金來抵廣告費，你認為值得嗎？這有一個公式，桌位數*交易額*一天至少1.5番*30天，業績總金額的20%就是房租的上限參考值，你找店面時，根據這份邏輯來下決心，可避免優柔寡斷。
這個店要選哪種業種？先選自己專業的，再評估這裡可有這個勝率，如果你只根據市場面來選業種，自己不內行的通常很難成功，除非你願意先虧幾家店來學經驗，那就是繳學費！
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