近日新接了一個專案在X城市裡，第一次會議，先招集業主的幾位承辦人員，我問大家一些關於這城市的基本資訊，例如地理、人口、收入水準、工商產業狀況、當地農特產品、旅遊景區、教育發展、休閒消費習性、城市特殊亮點等等，發現大家了解不多，所以我下了一個指令，請大家先上百度把這些基本資料摸清楚，而我自己呢？看了兩天，談笑風生說，我都背起來了，可以選市長了；這其實是企劃工作的基礎，這個底沒打好，下面要談很多事情會偏差啊！
【大案不容易做得起】
最近我專注在文創主題園區的規劃，上網到處看了好幾十家正在規劃中的所謂文創園區、文旅商業新區，我發覺到一個狀況，幾乎大家都標榜裡面「應有盡有」，除了有最夯的眾創空間、高端智慧型住宅、流行的醫美診所、主題風情餐飲街區，在彩色招商計劃書上，甚至還看見了《購物中心、超六星級酒店、主題樂園、百米高摩天輪》，讓大家聽了都充滿期待，我則是不置可否，因為我知道很多是天方夜譚、夢想。
我相信這些業主只是想壯大聲勢，所以把可以唬人的項目盡量放入，反正能夠吸引投資者關注的「越多越好」，以後會不會蓋「再說啦」！
【不要用噱頭來騙人】
一棟購物中心要三十萬人口才養得起，投資額要百億以上，入駐專櫃商家大大小小要超過五千家才塞得滿，員工起碼要三千五千人，豈是你隨便說說的「小事一件」，還有一座摩天輪要蓋多久？等得及嗎？超六星酒店不是蓋多久、投資額問題，而是有足夠的住客率養得起嗎？去別人家把這些項目抄來放上去當誘餌，太不踏實，不負責任，會害人的。
很多高樓大廈在推出時，招商書圖片中有好漂亮的游泳池，根據我的經驗，大都是幌子，有蓋也是閒置，就算啟用了也是空蕩蕩，原因？因為游泳人口很少，再則，「承受不了」維護一個游泳池的開銷，多少？每月起碼要人民幣幾萬元。誰付？80%住戶說：「我不去游，所以我不付。」所以了，好心點，請別再玩游泳池這種噱頭了。
【切忌憑第六感下決策】
一個區域可以規劃哪些項目？一定要調研這個區域的「需求」，目前缺哪些？不可否認有些項目是「生產導向」，例如高端的醫美診所、高檔美體SPA店，區域內目前沒半家，不要以為沒需求，開了就有客人上門，這很難講，反正都要先調研當地的人文習性、收入水平、生活需求，光這還不夠，每一個項目都有各自的經營專業資訊，例如投報率、成敗關鍵元素，無形的營運邊際效益，這些常識不搞懂，若只是趕流行，或是做噱頭，真的會一發不可收拾。
再說，一個園區或社區的規劃，把營運項目訂出來一點都不難，更難的是「規模大小」，多大多小都有不同學問，所有項目的連結動線與配置點也是很深的學問，規模不恰當，放錯了地點，少了這個多了那個，動線安排不對，全都會亂糟糟的一團亂，說到這裡，夠你頭痛了吧？
很多老闆自以為規劃很簡單，如何定位全憑第六感三秒說，還是勸你不要跟自己的錢開玩笑，找專家幫忙吧！
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